白皮书①|珠海2017年半年土拍总结:卖地90宗280万方成交168亿

来源:房天下 2017-07-04 09:36

[摘要] “有心人”不够,要“真心人”

自去年10月,珠海重启“限购”政策之后,珠海地产市场逐渐走入寒冬,但与之相比的是,土地市场仍然展现出一定的热度。在2017年的上半年,虽然土地利用“多规则”已成为政府对土地市场进行调控的趋势,但某些区域仍有开发商愿意以较高成本拿地,在土拍现场仍出现多轮次举牌“抢地”的情况……

总体来说2017年上半年,珠海土地市场呈现三大趋势:宗地面积小、土地利用多规则、房企普遍回归理性。半年宅地供应已和2016年全年的宅地供应持平,这也凸显政府要从土地市场开始,调控楼市的信心。

商业及住宅供应分布

盘点2017上半年珠海土地市场供应情况

新增供应90宗土地,供应面积为230.43万㎡

据珠海房天下数据监控中心统计,2017年上半年新增供应90宗土地,供应面积为280.43万㎡,和2016年相比上半年增加了近100万平方米,同比增长近1倍。

其中供应了13幅宅地,已经与2016年全年的宅地供应量持平。28幅商业用地,剩余为工业用地,

土拍1

盘点2017年上半年珠海土地成交情况

总收入168.22亿元,其中住宅用地成交119.33亿元。占总收入7成。

据珠海房天下数据监控中心统计,2017上半年珠海卖地总收入为168.22亿元,和去年同期相比增长200%,由于17年上半年住宅用地供应增加,故收入大涨。、

其中,商服用地、工业用地等非住宅用途的土地,多数以底价便成交。住宅用地虽出现“抢地”现象,但亦有多幅未以最高价成交。土地市场在调控大环境下,房企拿地态度现理智趋势。

各区商服用地拍卖情况

从总价和成交面积总数的占比分析,发现:2017上半年,香洲(保税区-洪湾)成交商业面积占比最多,唐家和横琴的住宅占总收入最高。

区域供地盘点:东部城区以商服为主 西部新城区未来有多货量入市

东部中心城区——商服用地供应为主 横琴时隔三年再现宅地

东部中心城区的横琴-香洲南湾片区仍然是商业用地供地主力,在2017上半年,横琴商服供地5宗,面积为13.16万㎡,成交19.78亿元,未来将会提供50万方的商业产品。

地块现状

横琴宅地拍卖以低于市场价格成交,出于市场预期

而最备受瞩目的是横琴时隔三年再现宅地供应,本次供应的宅地为横琴国际居住区的首块用地,亦是珠海首块竞自持+竞方案用地。该地块建成后是超22万平住宅社区。但是该地块未能如市场预期以高价成交,最后以单价22000元/㎡+配建20407㎡由中冶置业拍得。

而香洲的供地区域基本在保税区-洪湾港周边的发展区域,在2017上半年,该区域商服用地供地面积达27.62万平,其中,保税区供应5宗8.76万平商服用地,未来预估约有25万方商业产品推出,其余为洪湾港建设用地,包含一块超5万平“指定销售+10年禁售”宅地由中铁建以达到最高价单价的7000元/㎡+配建77200㎡竞得。

除了洪湾定向宅地,该区域商服用地皆为底价竞得。

平沙新城——珠海又一滨海新城推出市场,未来将有超35万平货量入市

平沙新城是上半年宅地供应最大的一个区域,迎来了碧桂园和保利两大房企入场,作为珠海未来两年着力发展的区域,上半年推出4宗宅地,总面积超15万方,未来将会为该区域提供35万方货量。其中有两块为“定向销售+10年禁售”地块。

除了三一海洋在竞拍珠国土储2017-26地块,进行了竞限配环节,其余宅地均以未到最高限价拍出。

金湾航空新城供地少

去年最红的航空新城2017上半年只有两块土地挂牌,其中一块为纯商业用地,另一块为商业功能达65%的商业、住宅用地。两块土地均在航空新城土地中轴线上。最终有本地国资珠海联港和华发分别竞得。

高新区:北站TOD成型

继去年的创历史土拍之后,北站TOD旁地块在上半年推出5块地块,分别被万科、仁恒、招商、高盛竞得。

万科、招商、高盛、仁恒摘得唐家地块

其中三块纯宅地以最高单价20000元/㎡成交,进入竞拍环节。在万科竞得的珠国土储2017-17和18土地是有部分社区商业设施配建,5地块建成之后,北站tod的配套开始成形。

政策:“多规则”、“小面积”、“大房企”成趋势

在上半年推出的宅地中,珠海宅地拍卖亦呈现“多规则”趋势,越多规则在上半年的拍卖中就出现,比较有代表性的是:

1、“只可出售给企业员工及区域内企注册员工,获得《不动产权证》后十年不得出售”……

2、珠海首现“竞自持”规则下的土地,珠海政策比较新颖的是“达到自持最大面积之和,竞规划设计方案”。

3、配建面积达到住宅建筑100%时,政府收回土地。

同时,珠海的宅地供应呈“小面积”的趋势,如在平沙新城的珠国土储2017-13和2017-14地块就被分割为两块出售……据房天下统计,除了6月28日横琴拍出超16万平 “巨无霸” 宅地和两块“十年禁售”的宅地外,其余的地块宗地面积均不超过5万方。

越多的规则,越小的面积,意味着房企需要付出更多成本开发,这要求房企实力十分强大。此举目的是提高城市提质速度,目前,珠海住宅用地土拍几乎以中国地产百强或者上市公司入场竞争,未来珠海地产大牌主导市场,成为主流。

未来该点玩?

政府开发新城决心明确 品牌房企合作开发

“多规则”、“小面积”的拿地趋势,业内普遍认为:这无形中增加了企业的开发成本,加快中小房企的淘汰,有利于提高珠海的发展品质,同时从侧面凸显了政府主导开发的决心,避免出现“鬼城”的情况。

地块资料

平沙土拍两地块,本是一大批宅地,现在分开拍卖,竞得房企保利和碧桂园采取合作模式开发。

不少品牌开发商为了减少开发成本,让产品更具整体性,皆采取合作开发的模式,例如平沙新城的珠国土储2017-13和2017-14地块分别由保利和碧桂园竞得,近日在民政局的地名备案上,两项目名皆冠上了两间品牌房企的大名。这亦不排除6月拍出的TOD旁地块有这样的玩法。

在业内人士看来,在今年上半年拿地的企业,若果是马上建设的话,在项目达到备案标准后,就刚好赶上了港珠澳大桥通车运营的营销潮。从拿地区域可以看出,上半年的拿地由平沙与唐家科创北岸作为供地主力,这些在两三年内都是“话题满满”的地域,并不愁卖。     

编后的话:

数字上的低价考验房企运营 珠海要“真心人”

总的来说,在上半年的土地拍卖中,而地块供应区域非常均衡,除了已无净地供应的市区,高新区(金唐)、高栏港(平沙新城)这些后来居上的新城地块都有较大面积的供地。

在限高价之后,土地成本不再“无上限”的上涨,数字上的“低价”在一定程度上稳着市场对价格的认知,稳定市场气氛。但是更多规则出现,皆因珠海需要“真心人”。

以“销量”为王的品牌房企,是不是为了开发而开发?会不会成为早期由外地进入珠海的房企的的尴尬?这些问题一直萦绕在珠海人的心头,但是品牌房企在短短十年占领珠海市场靠的是底气,但是要真正扎根考的是运营

从全国范围内“自持”产品越来越多,但是珠海首次自持竞拍便告失败,这并不代表珠海市场冷淡,在小八看来,这不妨是政府放出的态度——珠海很需要有实力的企业留在珠海开发发展,这里需要“真心人”。

随着各重大工程的落实,未来三-五年是珠海各区发展的关键时期,找到够硬气的开发商投资是成型是目前来看的最好方法,是珠海实现在粤港澳大湾区政策红利下弯道超车一种优先方式。

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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潘嘉雯区域分析师

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